何かと面倒な共有持分の売却にまつわる疑問を解決する極意を徹底解説!

何かと面倒な共有持分の売却にまつわる疑問を解決する極意を徹底解説!

不動産を所有する事は喜びでもあるかもしれませんが、なかなか厄介な問題が潜んでいることも知っておかなければいけません。
一般的に不動産を所有する場合登記簿と呼ばれるものがあり、そこに名前を登録します。
これらは司法書士が行ってくれるため、所有者が直接何かをすると言うわけではありませんが、司法書士に対して必要書類の提出をする事はあります。

ところが、単独名義ではなく共有名義になっているケースがありこの場合売却をする場面で問題が生じる可能性が高いわけです。
では共有持分にした場合考えられる問題点はどのようなことでしょうか。

そもそもなぜ売却をするのか

共有持分になっている場面で売却をするケースが多いのは、それなりにしっかりとした理由があります。
共有持分の土地や建物の売却をする理由の1つは、そこに住む人がいないからです。
なぜ名義人にもかかわらずそこに住もうとする人がいないかと言えば、これは相続の場面を考えたらわかりやすいかもしれません。

例えば、自分の親が不動産を所有していた場合、その不動産に親は住んでいたわけですがその親が亡くなったとすればその子供がその不動産の相続人となります。
子供が1人ならば特に問題は無いものの、子供が2人から3人いた場合、その不動産の権利は子供全員にあるわけです。
この場面で、共有持分にするケースが多くなります。
言い換えるならば、1つの不動産を3人で分割して所有しているような形です。
ですが、3人が同時にその家に住むのはあまり妥当ではありません。
特に、すでに引っ越して家庭を持っている兄弟が何人かいる場合、その姉妹が再び集まりそれぞれの家族が実家で暮らすと言う事は考えにくいわけです。
結婚していなかったとしても、その不動産から距離が遠いところに住んでいる場合、わざわざ戻ってこないでしょう。
結果的に、誰も進むことがなく売却されるケースがあるわけです。

共有持分の売却のもう一つの理由

相続人たちが共有持分として、親から相続した不動産を持っている場合でも、売却するのはもう少し決定的な理由があります。
誰も住まないならば、そのまま空き家にしておけば良いわけですが、実は空き家にも固定資産税がかかっています。
固定資産税がいくらになるかは、その市町村の計算により違うことに加えて、不動産の価値によっても異なります。
大きなマンションがいっとう建築できる位の不動産と4LDKで3階建ての駐車場がほとんどないような不動産では、固定資産税が同じわけがないわけです。

いずれにしても、その不動産にふさわしい固定資産税がかかるわけですが、誰も住んでいない家に対して固定資産税がかかると言う事は、その共有持者がその固定資産税の支払いを分割することになります。
誰かが住んでいればそれで問題ありませんが、誰も住んでいない空き家に対して毎年数万円の固定資産税をそれぞれが分割するとすれば、大きな負担になるでしょう。
しかも、その空き家は特定空き家と呼ばれる空き家になった場合、1年後には固定資産税がなんと6倍に増えてしまいます。

罰ゲームのような高額の税金の支払いが毎年くる位ならば、売却した方が良いと言えるわけです。

売却するときに知っておかなければいけない問題

不動産を売却する場合、通常はその名義人が売却の契約を行います。
単独の名義であれば、特に問題はありません。
家族で住んでいる場合には、家族の同意を得るわけですが家族の同意を得られなくても半ば無理やり売却しても何ら問題は無いわけです。
もちろんその後家庭内で争い事が起きるのは目に見えていますが、法律上問題ないと言えるでしょう。

一方これに対して、共有持ち分の場合はそれぞれが名義人となっており名義人全員の同意が必要になります。
これは当然の話であり、もし同意なしに勝手に売却できるとすれば、知らない間に半分位が他人の土地になっている可能性もあるわけです。
その土地をいまだに所有している相続人はたまったものではありません。
そのような意味においても、全員なるべく公平になるように共有持ち分の所有者から同意をとることが必要です。

嘘が1人でも反対した場合、家族内で単独名義だった場合に比べると強行することができません。
すると、いつまでたってもその不動産を処分できない状態になります。
この辺を話し合いが重要になりますが、いずれにしても円満とは言えずすぐに解決しない問題になる可能性が高いです。
間に弁護士などを入れると、弁護士費用がかかってしまいかねません。

まとめ

不動産を所有する場合でも、単独名義ではなく共有名義になっている場合つまり共有持分の状態のときには税金の問題が考えられます。
仮にそこが空き家だったとしても、税金を払い続けなければいけないため大きな負担になるわけです。
それならば売却してしまった方が良いわけですがそれはそれで問題がはらんでいます。
具体的な問題点の1つが、共有名義人のすべての同意を得なければ売却できないことです。
例えば相続人のうち1人でも反対した場合は、いくら毎年そこに高い税金がかかっているとしても売却できない状態が続くわけです。
円満とはほど遠く、その後もしばらくこの問題は解決しないケースが多くなります。

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